Kiralanabilir Konut Arzını Artırmamız Gerekiyor

Türkiye’nin makro ekonomik anlamda en büyük sorunu enflasyon ve bu sorunla mücadele adına son yıllarda büyük bir çaba gösteriliyor. Sıkı para politikası odaklı politikalar sayesinde yıllık TÜFE enflasyonunu %33 civarına kadar indirebildik. Evvela, bunu bir başarı olarak kabul ediyoruz zira enflasyon sorununun ulaştığı boyut hem nicelik hem de nitelik olarak resmi istatistiklerin gösterdiğinin kat be kat üzerindeydi! Ancak, geldiğimiz nokta itibariyle enflasyon düşmekte direniyor. Bunu teknik olarak katılık gösteriyor veya atalet oluştu şeklinde tanımlıyoruz.



Grafik-1’den de görülebileceği üzere enflasyonun en büyük müsebbibi eğitim, kira ve sağlık ile son dönemde bu sürüye dahil olan gıda. Bu dört kategorinin ortak bir özelliği var, o da kira çünkü nerede çalışırsa çalışsın herkesin en temel harcaması kira...

TÜİK’in Hanehalkı Tüketim Harcaması anketinin 2024 yılı sonuçlarına göre hanehalkı bütçesinden en büyük payı %26 ile konut ve kira harcamaları almış. Bu oran 2023’te %23.9, 2022’de ise %22.4 imiş. Böyle olunca da yüksek kiralar her alanda en temel maliyet kalemini teşkil ediyor ve bu da kaçınılmaz olarak enflasyon yaratıyor.

Bu görüşü mikro bazda da rahatlıkla gösterebiliriz. Grafik-2’de İstanbul’da ikamet eden birisinin kirasını ödeyebilme kapasitesini ölçüyoruz. Bu sorunların henüz şiddetlenmediği 2021 öncesinde asgari ücretin kiraya oranı 1.2 kat civarı idi. Ancak, sorunlar baş gösterince bu oran 0.6 kat seviyesine kadar düştü. Elimizdeki en son veriye göre İstanbul’da ortalama bir hane kirasını asgari ücretle ödeyebilmek imkânsız. Yani, sorun artık sadece ekonomik değil aynı zamanda sosyal bir hale de bürünmüş durumda…

Bu noktada enflasyon sorunuyla mücadele etmek eş anlı olarak kira artışlarını sınırlamaktan geçiyor. Ancak bunu suni olarak yapmamalıyız! Geçmişte kira artışlarına getirilen %25’lik tavan uygulamasının ciddi enflasyonist sonuçlar doğurduğunu bizzat deneyimlemiştik. Zira, fiyat artışlarını rasyonel olmayan şekilde sınırladığınızda arz sorununu daha da büyütürsünüz. İnsanlar boş evlerini kiraya vermek istemezler. Hatta öyle bir dönem yaşadık ki, mahkemelerdeki davaların büyük bir kısmı ev sahibi – kiracı anlaşmazlığı haline geldi. Kira artışlarını kontrol etmenin ana yöntemi kiralanabilir konut arzını artırmaktan geçer. Yani, konut stokunu artırmak, daha fazla konut üretmek...

Grafik-3’te bu sorunu açık bir şekilde görüyoruz. Şöyle ki, 2013-2018 döneminde yıllık ortalama 750bin yapı kullanma izni (iskân) verilirken sonraki dönemde bu rakam ortalamada 600bin civarına kadar geriledi. Bu tablo bize arzın belirgin bir şekilde zayıfladığını gösteriyor. Bu süre zarfında ülkede doğurganlık oranı azalmış olabilir ancak demografik koşullar (boşanma, çocukların evden ayrılması, vs.) üzerinden konut ihtiyacının azalmadığını gösteriyor. Bu denklem, iktisadın en temel prensibi gereği arz açığına yol açtı ve kiraları da yukarı taşıdı.

Hülasa, enflasyonla mücadele için konut arzını artırmak gerekiyor. Bunu da düşük gelirlilerden başlayarak gerçekleştirmemiz gerekiyor. Yakın tarihte açıklanmış olan 500bin sosyal konut projesini doğru buluyoruz. Ancak, sayısını yetersiz ve zamanlamasını da geç olarak nitelendirmek kaydıyla. Yine de, zararın neresinden dönersek dönelim, bir an evvel kiralanabilir hane sayısını artırmamız gerekir. Bunu sadece sosyal konut inşa seferberliği ile de yapmamalıyız. Buna uygun bir kurumsal yapı (TOKİ, Emlak Konut gibi yapıların bu amaç paralelinde yeniden dizayn edilmesi), ucuz arsa üretmek adına çabalar (Arsa Ofisi’nin yeniden hayata geçirilmesi), finansal teşvikler, üst gelir grubunun birden fazla konut sahibi olması önündeki engellerin kaldırılması, konut finansman modellerinin geliştirilmesi gibi adımların muhakkak ivedilikle hayata aktarılması gerekiyor. Zira, mesele sadece konut sektörü ile ilgili olmayıp Türkiye ekonomisinin makro istikrarı açısından da büyük önem arz etmektedir.