Kentsel Dönüşümle Derin Yenileme Birlikte Ele Alınmalı

Son dönemde üst üste yaşanan depremler, ülkemizin bu konuda barındırdığı riski hepimize tekrar hatırlatmış oldu. Sarsıntılardan birkaç gün sonra konu yeniden hafızaların derinliklerine gömülse de deprem gerçeği ve büyük bir depremin ülkemizde neden olacağı yıkımları göz ardı etme lüksüne sahip değiliz. Binaların önemli bir kısmı büyük bir depremi kaldırabilecek dayanıklılığa sahip değil, özellikle metropollerde yaşanacak büyük yıkımlar felaketle sonuçlanabilir. Yakın zamanda yaşanan Elazığ depreminde, görece az sayıda bina yıkılmasına ve tüm ülke seferber olmasına rağmen enkazların kaldırılma işlemi günler sürdü, aynı durumun büyükşehirlerden birinde yaşanması ihtimali, meydana gelmesi olası felaketi gözler önüne seriyor. Yıkılmasına kesin gözüyle bakılan 5 bine yakın bina olduğu gerçeğini de dikkate aldığımızda durumun ciddiyeti daha iyi anlaşılıyor.

“Kentsel dönüşüm durma noktasına geldi.”
Eski ve depreme dayanıklılığı bulunmayan binaları dönüştürme fikriyle başlanan kentsel dönüşüm süreci de, ülkemizin içerisinde bulunduğu ekonomik sorunlar nedeniyle durma noktasına geldi. Riskli binaların yıkılıp yeniden yapılması yerine rant getirebilecek yerlerdeki az katlı binalar yıkılarak yerine yüksek binalar dikildi. Buradaki potansiyeli gören ve az buçuk sermayesi olan herkesin bina yapmaya başlaması da yine sektöre darbe vurmuş oldu. Müteahhitlerin birçoğu ellerindeki gayrimenkulleri paraya dönüştüremedikleri için yeni inşaat yapamaz hale geldiler. İnşaat sektörünü hareketlendirmek adına alınan faiz düşürme aksiyonları da, tüketici giderlerinin her geçen gün daha fazla artması nedeniyle etkin bir artış sağlayamadı. Finansal açıdan önünü göremeyen tüketicilerin gelirleri sabit kalırken giderlerinin artması sektörün içerisinde bulunduğu dar boğazı büyüttü. Öte yandan, faiz düşüşünü fırsat bilerek yıllardır satamadıklarından şikayet ettikleri gayrimenkullerinin fiyatlarını artıran mal sahipleri de sürecin bir çıkmaza sürüklenmesinde etkin rol oynadı.

“Kentsel dönüşüm istenilen etkiyi yaratamadı.”
Tüketicinin krediyle ev almaya cesaret edebilmesi için para kazanması ve kazandığı paranın stabil kalacağına güvenmesi gerekiyor bunun için de ülke ekonomisinin güvenilir bir hâl alması bir zorunluluk. İnsanlar ev alabilecek paraya sahip olacaklar ki müteahhitler de mevcut gayrimenkulleri satarak kazandıklarıyla yeniden sermaye sahibi olabilsinler. Nihai sonuca baktığımızda; kentsel dönüşümün temel meselesi olan eski binaların dönüştürülerek güvenli hale getirilmesi sürecinin, birilerinin rant sistemi haline getirmesi nedeniyle istenilen etkiyi yaratamadığını söyleyebiliriz. Gelinen noktada, deprem gerçeğini de göz önüne alarak bir an önce aksiyon alınmasının zorunlu olduğu bir gerçek.

“Kentsel dönüşümle derin yenileme birlikte ele alınmalı.”
Kentsel dönüşümle birlikte derin yenileme konusunun gündeme getirilmesi, yıkılması mecburi hal alan yapıların yıkılıp yeniden yapılması, geriye kalan yapıların depreme uygun olacak şekilde yenilenmesi gerekiyor. Avrupa’da pazarın %60’ını oluşturan derin yenileme bizde %5’i dahi bulmuyor. Bu durumun temel nedeni kentsel dönüşüm beklentisi olsa da, geldiğimiz noktada kurtarılabilecek her binanın derin yenilemeye tabii olması, yalnızca riskli binaların kentsel dönüşüme girmesi gerektiği bir gerçek. Yine Avrupa ülkelerinde binaların ömrü 150 yılı bulurken ülkemizde 30 yılını dolduran binalara artık yıkılmalı gözüyle bakılıyor. Bu durumu da; yıkıp yapmanın daha kolay görülmesi ve yükü bugüne kadar çoğunlukla müteahhitlerin üstlenerek ev sahiplerinin cebinden para çıkmıyor oluşuna bağlayabiliriz. Aynı zamanda inşa edilen binalar çoğu zaman yönetmeliklere uyulmadan, gereklilikler göz ardı edilerek yapıldığı için ömürleri kısa oluyor, derin yenileme anlayışı da oturmadığı için binalar yıkılana kadar bekleniyor.

Özellikle maliyetleri göz önüne aldığınızda, yeni bir inşaat yapma giderinin %40’ı kadar bir tutarla derin yenileme uygulamalarının yapılabiliyor oluşu, yakın zamanda bu kavramı sıklıkla duymamız gerekeceğini gösteriyor. Derin yenileme sayesinde şehrin siluetini bozmadan güvenilir yapılar oluşturulabilmesi de maliyette tasarrufla birlikte bu kavramı daha tercih edilebilir kılıyor.

“Derin yenileme, gayrimenkul sahiplerinin birçoğu için çıkış kapısı olacaktır.”
Evleri kötü durumda olan, yıllardır kentsel dönüşüm beklentisiyle hiçbir değişiklik yapmak istemeyen ev sahipleri, kentsel dönüşümün tekrar işler hale gelmesiyle ilgili beklentilerini de yavaş yavaş kaybetmeye başladılar. Yaşadıkları binaların barındırdığı risk ve yeniden yapım maliyetleri göz önüne alındığında derin yenileme uygulamaları, gayrimenkul sahiplerinin birçoğu için çıkış kapısı olacaktır. Burada yakalanacak bir hareketlilik, yapıları güvenli hale getirirken ekonomide de önemli bir nakit akışı sağlayacak, tedarikçilerin rahat bir nefes almasına vesile olacaktır. TİMDER olarak, bu gerçekten hareketle derin yenileme çalışmalarının gündeme getirilmesi için gerekli adımları atmaya başladık. Proje hayata geçirildiğinde ev sahiplerinin de konuya sıcak bakacaklarına inanıyoruz, güvenlik herkesin birinci önceliği olmak zorunda.