Güncel Gelişmeler Işığında Kira Hukuku

Sevgili TİMDER Ailesi,

Öncelikli olarak Mart ayı itibariyle TİMDER’in hukuk danışmanı ve avukatı olarak ailenizin bir parçası olmaktan duyduğum mutluluğu ve gururu sizlerle paylaşmak isterim. TİMDER gibi sektörünün en eski, ülkemizin ise elle gösterilir sayılı meslek kuruluşlarından olan bir derneğin dünü, yarını için hepimize büyük bir güç ve güvence veriyor. Daha aydınlık yarınlarda sektörünün rehberi ve itici gücü olacak bir TİMDER için ise bugünü çok iyi anlamak ve adımlarımızı bu doğrultuda atmak mecburiyetindeyiz.

2024 yılı gerek ülkemiz gerekse dünya için tam bir seçimler yılı olacak. 31 Mart tarihinde ülkemizde geride bırakacağımız seçimlerle birlikte bu sene dünya üzerindeki toplam 8 milyar insandan yaklaşık 4 milyarı 40’dan fazla ülkede sandık başına gidecek. Dolayısıyla önümüzdeki günlerde gerek ülkemizde gerekse dünyada birçok belirsizliğin bizi beklediği günler göreceğiz.

Belirsizliğin hüküm sürdüğü böyle zamanlarda hiç şüphesiz en büyük güvencemiz hukuk oluyor. Adalet mülkün temelidir anlayışından yola çıkarak varacağımız gibi bugün TİMDER üyeleri gibi sektörde önemli rolü olan kişi ve şirketlerin, kendilerini bu dalgalı denizde güvende tutabileceği en önemli alan hukuki konularda attıkları adımlar ve aldığı önlemler olacak.

Bugün ülkemizde uzayan yargılamalar ve enflasyonist ortamda hukuki konularda tabiri caizse iş mahkemeye vardıktan sonra değil aksine önleyici hukuki hizmetlerden yararlanmak arayışı ön plana çıkıyor. Özellikle sektörde ciddi miktarlarda iş yapan şirketler için alacaklarını ve haklarını güvence altında tutmak 2024’ün en önemli meselesi olacak.

Hiç şüphesiz ki TİMDER’in gücü, üyelerinin gücünden geliyor. Böyle bir süreçte TİMDER’in hukuk danışmanı ve avukatı olarak TİMDER üyeleri için ofis olarak elimizden gelen tüm hukuki desteği ve rehberliği vermek konusunda büyük bir mutluluk duyacağımızı, süreç içerisinde TİMDER yönetimimiz tarafından talep edilen güncel konularda siz kıymetli üyelerimizi gerek bilgi notlarımız gerekse online ya da yüz yüze toplantılarımız ile bilgilendireceğimizi mutlulukla paylaşmak isteriz.

Unutmayın ki önümüzdeki günler bin bilsek de bir bilene danışmamızı gerektirecek.

Peki bir başlangıç olarak günümüzün en popüler konusu olan kira hukuku alanına bakacak olursak karşımıza nasıl bir tablo çıkıyor?

Kira hukukunda doğan ihtilafları çözebilmek adına öncelikli olarak kira konusunun hukuki ve toplumsal yanını ve altında yatan gerçek ve gerekçeleri iyi anlamamız gerekiyor.

Özellikle yıllar boyunca tabiri caizse dişinden tırnağından arttırarak birikim yapıp bir taşınmaz alıp kiraya verenler düştükleri durumun büyük bir adaletsizlik olduğuna inanırken, kiracılar ise kiraya verenler tarafından yönlendirilen talepleri kendilerine tanınan yasal haklar nedeniyle karşılamayacaklarını beyan ediyor. Bardağın hangi tarafından bakarsanız bakın iki tarafın da haklı olabildiği bu durum nasıl ortaya çıkıyor?

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası Madde 35’in ilk cümlesi herkesin mülkiyet ve miras hakkına sahip olduğunu belirtir. Esasen sahip olduğumuz bir taşınmaz üzerinde olabilecek en üst egemenlik ve tasarruf hakkı da Anayasamızın bize tanıdığı bu imkandan kaynaklanıyor. Peki nasıl oluyor da mülkiyet gibi Anayasa tarafından tanınan ve korunan temel bir hak, kiracı sıfatını taşıyan kişiler için kısıtlanabiliyor ve hatta uzun yıllar boyunca kiraya veren kiracının taşınmazda kalmasına müsaade etmek zorunda kalıyor? Aslında bu sorunun da cevabı yine Anayasamızın aynı maddesinin ikinci ve üçüncü cümlelerinde yer alıyor. Peki ilgili madde ne diyor?

XII. Mülkiyet hakkı
Madde 35 – Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.
Anayasanın 35. Maddesinden de yola çıkarak varabileceğimiz gibi Türkiye Cumhuriyeti Devleti vatandaşlarının mülkiyet hakkını temel bir hak olarak görürken, bu hakkın kullanımını yeri geldiğinde kamu yararı amacıyla sınırlandırılabileceğini ve yine bu hakkın toplum yararına aykırı kullanılamayacağına hükmediyor. Bu noktada da karşımıza kira müessesesinin toplumsal olarak gerçekliği ve gerekliliği hususu ortaya çıkıyor. Dolayısıyla Kanun Koyucu çıkardığı yasalarla bir kapsamda mülkiyet hakkı sahibi olan kiraya verenler ile kiracılar arasında bir denge kurmaya çalışıyor. Kimi zaman bu denge kiraya veren lehine ağır basarken genelde ise kanun koyucu sayısı itibariyle çoğunlukta gördüğü kiracılar lehine bu dengeyi değiştirerek toplumsal başka dengeleri sağlamaya çalışıyor.

Bu denge politikasının bir parçası olarak Adalet Bakanlığı istatistiklerine göre sadece 2023 yılında Türkiye genelinde Sulh Hukuk Mahkemelerinde 91.183 tahliye davası görülürken 65.002 kira davası görüldü. İcra Hukuk Mahkemelerinde ise kiralayanın tahliyesi yönünde 30.039 icra davası konu oldu. Ayrıca Adalet Bakanının açıklamalarına göre de 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle dava konusu olabilecek 76.780 dosyadan, 32.098’inde arabuluculuk süreci olumlu sonuç verdi. Bu sayılara avukatlık ücreti ve artan yargılama masrafları nedeniyle yargı yoluna başvuramayan kişileri de ekleyince karşımıza derin bir hukuki ve toplumsal çatışma tablosu çıkıyor.

Peki bu çatışmadan kiraya verenler ya da kiracılar olarak nasıl korunacağız? Öncelikli olarak belirtmek isterim ki iki taraf için de bu süreçte hukuken %100 korunabilme imkanı söz konusu değil. Burada esas önemli olan nokta tarafların kendilerine Kanun Koyucu tarafından tanınan haklarını doğru bilmesi ve doğru kullanabilmesi. Bunun en önemli yolu ise taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin doğru akdedilmesinden geçiyor.

Türk Borçlar Kanunu gereğince kira sözleşmelerinin yazılı bir şekilde yapılması zaruriyeti bulunmuyor. Lakin uygulamada özellikle ispat yükümlülüğü gereğince taraflar arasında ekseriyetle yazılı bir kira sözleşmesi yapılıyor. Ülkemizdeki son yıllarda görülen kira hukukuyla ilgili en yoğun sorunlar ise akdedilen bu sözleşmelerden doğuyor.

Kira sözleşmesi deyince hepimizin aklına kırtasiyelerde satılan o meşhur 2 yaprak 4 sayfalık kırtasiye sözleşmesinin geldiğini biliyoruz. Bugün yargılamalar esnasında özellikle kiraya verenler açısından yaşanan birçok hukuki sorunun bahse konu sözleşmeden kaynaklandığını görüyoruz.

Sorunun kaynağını başka bir örnek ile açıklamak gerekirse; arabalarımıza yasal bir zorunluluk olması yanında nasıl trafik sigortası ve kasko yapıyorsak, kira sözleşmelerimiz de tam manasıyla taşınmazlarımızın sigortası görevini görüyor. Buna rağmen ederinin arabalarımızdan çok daha fazla olduğu taşınmazlarımızda doğru bir kira sözleşmesi yapmıyor oluşumuz sorunlarımızın ana kaynağını oluşturuyor. Eğer ederi bugünkü enflasyonist ortamda milyonlar ile ifade edilen bir taşınmazın sigortasının kırtasiyelerde güncel olarak 2.5 Türk lirasına satılan bir sözleşme ile korunacağını düşünüyorsanız, şahsen bunun en hafif tabirle naiflik olduğu kanaatindeyim.

Özellikle kefalet, kira artış oranları, fesih bildirim usul ve şekilleri, delil ikameleri, icra kabiliyeti ve tahliye taahhüdü gibi unsurların her kira sözleşmesinin özelinde özenle belirlenmesi ve bir hukukçu tarafından tercihler arasından müvekkil için en doğru olanın seçilmesi gerektiğine ve müvekkilin de elindeki hukuki imkanlar ve bunların nasıl kullanılabileceği ile ilgili doğru bilgilendirilmesi gerekliliğine inanıyorum.

Sözün özü olarak, TİMDER Ailesinin avukatı ve hukuk danışmanı olarak hukuki ihtilafların ekseriyetle hukuki ilişkinin başladığı andan doğduğunu ve üyelerimizin sorunlar çıktıktan sonra çözmek için çokça zaman ve çokça kaynak ayırmak yerine sürecin başında alacakları doğru ve küçük hukuki destekler ile başta günümüzün fenomeni olan kira hukuku olmak üzere birçok hukuki ihtilaftan kaçınabileceğini düşünüyorum.

Av. Doğa Can Coşar kimdir?
Türkiye Birincisi olarak girdiği İstanbul Erkek Lisesinden mezun oldu. Eğitimini Koç Üniversitesi’nde Hukuk – İşletme yan dalıyla 2019 yılında tamamladı. Şu anda avukatlık ve danışmanlık yapmaktadır.

Türkiye’nin ilk 18 yaş altı derneklerinden biri olan İstanbul Gençlik Platformu’nun kurucusu olmuş, 2017-2019 yılları arasında Türkiye Çocuk Oyunları ve Spor Kulüpleri Federasyonunun en genç yönetim kurulu üyeliğine seçilmiştir. Bir dönem İstanbul Barosu Dış İlişkiler Merkezi Genel Sekreterliği görevini yürütmüş, şu anda ise Avrupa Barolar Birliği nezdinde Türkiye Barolar Birliği Delegeliği görevini sürdürmektedir. 2020 senesinde Dünya Ekonomik Forumu tarafından Global Shaper ilan edilmiştir. Şirketlere, vakıf ve derneklere hukuki konularda danışmanlık vermektedir. İyi düzeyde İngilizce ve Almanca bilmektedir.